E’ destinata a fare scalpore la gravità della sanzione comminata dal decreto ecobonus ai contratti di vendita e locazione per mancanza dell’Ape, l’attestazione di prestazione energetica. I contratti stipulati successivamente al 4 Agosto (data di entrata in vigore della legge 90/2013 che ha convertito il Dl 63/2013) rischiano infatti la sanzione della nullità.

 

La legge sopracitata ha introdotto, in sostituzione del vecchio Ace (Attestato di certificazione energetica) il nuovo Ape (Attestato di prestazione energetica), rendendone obbligatoria l’allegazione a compravendite e nuove locazioni. All’inizio non c’erano stati particolari problemi applicativi ma la legge di conversione ha inaspettatamente inasprito l’obbligo, dettando la sanzione della nullità per i contratti la cui stipula non sia ossequiosa dell’obbligo di allegazione dell’attestato.

 

La nullità è in realtà una sanzione eccessiva perchè rischia di generare una paralisi: sia perché senza l’attestato il notaio non potrà procedere sia perché, probabilmente, non è difficile che si vada a concludere nel senso che l’attestato non regolarmente confezionato (e il problema non è da poco, in questo momento di scarsa dimestichezza con le nuove regole) sia equiparabile a un certificato inesistente, con la conseguente applicabilità, anche in questo caso, della sanzione della nullità.

 

La questione, inoltre, è ancor più complicata dal fatto che, nella materia in questione, la legislazione statale vige fin tanto che la Regione non provveda con propria legislazione, la quale, per prevalere su quella statale, non può essere una normativa qualsiasi, ma deve essere una normativa specificamente emanata in attuazione della direttiva 2010/31/UE (in quanto la legislazione regionale che sia stata emanata in attuazione di precedenti direttive o che sia stata emanata non in attuazione della Direttiva 31 del 2010 non ha il rango gerarchico sufficiente a vincere lo spettro applicativo della legge statale).

 

La conseguenza pratica è che oggi ci si trova alle prese con il seguente panorama:

1) per gli immobili siti nelle Regioni non legiferanti, si deve allegare ai contratti il nuovo Ape (con la predetta difficoltà derivante dalla poca o nulla confidenza che si ha con questa nuova modulistica e dalla normativa che la disciplina e dal fatto che non ancora sono diffusi i software che si occupano di produrla), a meno che si disponga di un Ace rilasciato anteriormente al 6 giugno 2013 e che sia ancora in corso di validità;

 

2) per gli immobili siti nelle Regioni legiferanti, che però non abbiano adeguato la loro legislazione alla direttiva 31/2010, ci si deve comportare con le stesse modalità sopra descritte al punto a), ma con l’ulteriore difficoltà pratica che tutto il sistema della certificazione energetica è stato da anni incardinato sull’Ace “regionale” e che quindi non pare esserci nessuno pronto, al momento, a rilasciare Ape secondo il dl 63/2013, come convertito in legge;

 

3) per gli immobili siti nelle Regioni legiferanti che abbiano adeguato la loro normativa alla direttiva 31/2010 non ci sono invece problemi particolari: l’Ace o Ape si produce (e si allega) come finora si è fatto. Le novità sono la nullità per il caso di mancata allegazione e il fatto che la norma statale che impone l’allegazione travolge, nei casi in cui l’allegazione è disposta, tutte le eventuali normative locali di esonero dall’allegazione in casi particolari.